Lejekontrakt: Den komplette guide for private udlejere

En lejekontrakt er det dokument, du og din lejer kommer til at kigge i, hver gang der opstår tvivl. Hvem betaler for maling ved fraflytning? Hvornår stiger lejen? Må lejer holde kat? Står svaret ikke i kontrakten, gælder lejelovens almindelige regler – og de er som udgangspunkt skrevet til lejers fordel.

Den guide samler det vigtigste, du skal vide som privat udlejer, før du sætter din underskrift. Hvert afsnit linker videre til en uddybende artikel, og støder du på et ord, du ikke kender, kan du slå det op i lejeret-ordbogen.

Skal en lejekontrakt være skriftlig?

Lejeloven kræver ikke, at en lejeaftale er skriftlig. En mundtlig aftale er også bindende. Men begge parter kan kræve en skriftlig kontrakt, og uden en skriftlig aftale kan du ikke bevise, at I har aftalt noget andet end lovens udgangspunkt.

Lejeloven siger det ret direkte: en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er aftalt andet. Alt, du vil have anderledes end loven, skal derfor stå sort på hvidt.

Standardkontrakten: typeformular A10

Bruger du en fortrykt blanket til at leje en bolig ud, skal det være den autoriserede standardkontrakt, typeformular A, 10. udgave. Den har elleve paragraffer, der dækker alt fra parternes navne til særlige vilkår. Læs mere i vores gennemgang af typeformular A10.

Bruger du en blanket, der ikke er autoriseret, risikerer du, at alle vilkår, der stiller lejer ringere end loven, bliver ugyldige.

Paragraf	Indhold
§ 1	Parterne og det lejede
§ 2	Lejeforholdets begyndelse og ophør
§ 3	Betaling af leje
§ 4	Depositum og forudbetalt leje
§ 5	Varme, vand, el og køling
§ 6	Fællesantenne og internet
§ 7	Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
§ 8	Vedligeholdelse
§ 9	Inventar
§ 10	Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden m.m.
§ 11	Særlige vilkår

De oplysninger, kontrakten skal indeholde

Som minimum skal kontrakten tydeligt beskrive:

• hvem udlejer og lejer er, med navn og adresse
• hvad der lejes ud: adresse, areal, antal rum og eventuelle fællesarealer som kælderrum eller vaskeri
• hvornår lejeforholdet begynder – og om det er tidsbegrænset
• lejens størrelse, forfaldsdag og hvordan der betales
• depositum og forudbetalt leje
• hvem der leverer varme, vand og el, og hvordan forbruget betales
• hvem der har den indvendige vedligeholdelse

Særlige vilkår i § 11

§ 11 er kontraktens vigtigste felt for dig som udlejer. Her skriver du alle aftaler, der afviger fra lejeloven: at lejemålet skal afleveres nyistandsat, at der er rygeforbud, eller at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Vilkåret skal både stå i § 11 og handle om en regel, der må fraviges. Se hvad du må skrive i § 11.

Depositum og forudbetalt leje

Ved boliglejemål må depositum højst svare til tre måneders leje, og forudbetalt leje må også højst svare til tre måneders leje. Det giver tilsammen op til seks måneders leje plus første måneds betaling, som lejer betaler før indflytning. Læs reglerne for depositum, eller brug depositumberegneren.

Tidsbegrænsning

Mange private udlejere vil gerne have en lejekontrakt, der udløber automatisk. Det er kun gyldigt, hvis tidsbegrænsningen er begrundet i dine forhold – fx at du er udstationeret i to år og skal flytte hjem igen. Begrundelsen skal stå i kontrakten. Læs mere om tidsbegrænset lejekontrakt.

Ind- og fraflytningssyn

Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du holde indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport. Gør du ikke det, mister du retten til at kræve istandsættelse ved fraflytning. Se vores guide til ind- og fraflytning.

Underskrift

En lejekontrakt kan underskrives på papir eller digitalt. Det vigtigste er, at du kan dokumentere, hvem der har underskrevet hvad og hvornår. Læs om digital underskrift af lejekontrakter. Har du flere spørgsmål, så se spørgsmål og svar.

Spørgsmål om lejekontrakter

Er en mundtlig lejeaftale gyldig?

Ja. Men så gælder lejelovens almindelige regler fuldt ud, og du kan ikke bevise særlige aftaler. Begge parter kan kræve, at aftalen bliver skrevet ned.

Skal jeg bruge typeformular A10?

Du skal bruge den autoriserede blanket, hvis du bruger en blanket til en boliglejekontrakt. Ellers risikerer du, at vilkår til ugunst for lejer er ugyldige.

Hvor meget depositum må jeg kræve?

Højst tre måneders leje i depositum og højst tre måneders forudbetalt leje ved boliglejemål.

Lav din lejekontrakt trin for trin

Guiden følger kontraktens paragraffer og tjekker depositum, tidsbegrænsning og særlige vilkår, før du sender.

Lav lejekontrakt

Artiklen er vejledende og ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan ændre sig – tjek altid den gældende lovtekst eller kontakt en rådgiver i konkrete sager.