§ 11 – særlige vilkår: hvad må du skrive i lejekontrakten?

I standardkontrakten A10 er § 11 overskrevet "Særlige vilkår". Det er her, du som udlejer skriver alt det, der afviger fra lejelovens almindelige regler. Det lyder enkelt, men det er også her, de fleste fejl sker.

To betingelser for et gyldigt særligt vilkår

1. Vilkåret skal stå i § 11 (eller være tydeligt fremhævet andre steder, hvor blanketten giver plads til det). Du må ikke strege tekst over i de fortrykte paragraffer.
2. Vilkåret skal handle om en regel, der kan fraviges. Store dele af lejeloven er ufravigelige til fordel for lejer. Et vilkår, der går imod dem, er ugyldigt – uanset hvor tydeligt det står.

Typiske lovlige særlige vilkår

• Nyistandsættelse ved fraflytning. Lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat. Forudsætter, at det var nyistandsat ved indflytningen. Se istandsættelse ved fraflytning.
• Regulering efter nettoprisindeks. Lejen reguleres én gang om året med udviklingen i nettoprisindekset. Det skal være aftalt i kontrakten. Se nettoprisindeksregulering.
• Trappeleje. Lejen stiger med faste beløb på faste datoer.
• Rygeforbud i lejemålet.
• Lejers indvendige vedligeholdelse i stedet for udlejers.
• Tidsbegrænsning – med begrundelse. Se tidsbegrænset lejekontrakt.
• Husdyrhold – forbud eller krav om skriftligt samtykke.

Vilkår, der ikke holder

Vilkår	Hvorfor det ikke holder
Depositum på 4 måneders leje	Loftet er 3 måneder ved boliglejemål
Lejer betaler al vedligeholdelse af tag og facade	Udvendig vedligeholdelse kan ikke lægges over på lejer i boliglejemål
Tidsbegrænsning "fordi jeg måske vil sælge"	Begrundelsen er ikke konkret nok
Kortere opsigelsesvarsel for udlejer	Udlejers opsigelsesadgang er ufravigelig
Lejer må ikke indbringe sager for huslejenævnet	Lejers adgang til huslejenævnet kan ikke aftales væk

Fremhævning

Vilkår, der står i § 11, regnes som tilstrækkeligt fremhævet. Står en fravigelse et andet sted i kontrakten, skal den være fremhævet med fed eller kursiv for at være gyldig.

Skal man altid udfylde § 11?

Nej. Men alt, du ikke skriver, falder tilbage til lejelovens regler. Vil du have, at lejer maler ved fraflytning ud over normal istandsættelse, eller at lejen stiger med nettoprisindekset, skal det stå der.

Spørgsmål om § 11

Kan lejer få et ugyldigt vilkår underkendt efter underskrift?

Ja. Et ugyldigt vilkår bortfalder, også selvom lejer har skrevet under. Kontrakten er gyldig i øvrigt.

Kan jeg tilføje § 11-vilkår senere?

Kun hvis lejer accepterer det skriftligt. En ensidig ændring er ikke bindende.

Vælg særlige vilkår med et klik

Portalen har de typiske § 11-vilkår klar og advarer, hvis et vilkår kræver noget andet i kontrakten.

Lav lejekontrakt

Artiklen er vejledende og ikke juridisk rådgivning. Reglerne kan ændre sig – tjek altid den gældende lovtekst eller kontakt en rådgiver i konkrete sager.